Как рассчитать чистую доходность курортного объекта: формула BEREGA
Валовая и чистая доходность: в чём разница
Валовая доходность считается просто: годовой арендный доход делится на стоимость объекта и умножается на 100%. Никаких расходов в расчёт не входит.
Чистая доходность считается иначе:
(Годовой арендный доход - Годовые расходы) / Полная сумма вложений × 100% = Чистая доходность
Разрыв между двумя числами на курортном объекте обычно составляет 4-8 процентных пунктов. Именно поэтому реклама «до 15% годовых» не означает, что вы получите 15% на руки.
По международной методологии (net rental yield) чистая доходность рассчитывается как разница годового дохода и операционных расходов, делённая на рыночную стоимость объекта. Формула BEREGA добавляет к этому стандарту три крымских специфики: сезонный простой, полную сумму входа (не только цену покупки) и раздельный учёт налогов.
О том, как рекламные цифры расходятся с реальностью, подробно написано в разборе «Валовая 15% vs чистые 8%: как не попасть на рекламную цифру».
Шесть групп расходов, которые меняют цифру
Если пропустить хотя бы одну группу, расчёт окажется оптимистичным. Вот что входит в расходную часть.
1. Вознаграждение управляющей компании
Апарт-комплексы Крыма работают с УК, которые берут от 20 до 35% от выручки. Конкретный процент зависит от объекта, сезона и условий договора. При выручке 600 000 рублей в год и комиссии УК 25% расходы только по этой статье составят 150 000 рублей.
Если сдаёте самостоятельно, вместо этой строки встают ваше время, расходы на продвижение и менеджмент каналов бронирования.
2. Клининг и прачечная
Посуточная аренда - это регулярные уборки между заездами. Клининг после каждого гостя, смена белья, расходные материалы. В пиковый сезон при высокой загрузке затраты по этой статье на студию в Крыму составляют 40 000-80 000 рублей в год. Подробнее о том, как считать эту статью, разобрали в отдельном материале: Клининг и прачечная: сколько закладывать в расходы посуточника.
3. Коммунальные платежи
Владелец платит коммуналку даже когда объект пустует. Для студии в курортном доме - от 3 000 до 8 000 рублей в месяц вне сезона. Это 36 000-96 000 рублей в год к расходам.
4. Налог на доходы от аренды
Для резидентов РФ налог на доходы от аренды прогрессивный: 13% с дохода до 2,4 млн рублей в год, далее ставка растёт по ступеням. Для нерезидентов ставка НДФЛ с доходов от аренды составляет 30%.
При статусе самозанятого ставка снижается до 4% (физлицо) или 6% (юрлицо/ИП). Выбор режима существенно меняет итоговую доходность.
5. Налог на имущество
Ставка зависит от кадастровой стоимости объекта и его назначения (жилое/нежилое). Для апартаментов как нежилых помещений ставка обычно выше, чем для квартир. Закладывайте 0,5-2% от кадастровой стоимости в год.
6. Ремонтный резерв
Мебель, техника и отделка изнашиваются - особенно при посуточной аренде. Практичная норма резервирования - 1-2% от стоимости объекта ежегодно. Для апартамента за 6 млн рублей это 60 000-120 000 рублей, которые нужно откладывать, даже если ремонт в этом году не нужен.
Учёт простоя: почему это отдельная строка
Для курортного объекта vacancy rate - один из ключевых параметров. Крымская специфика: сезон сосредоточен в июне-сентябре, остальные месяцы загрузка падает. Даже хорошо управляемый объект редко загружен более 70-75% от календарного года.
Простой влияет на числитель формулы - он снижает реальный доход относительно теоретического максимума. Считать нужно так:
Реальный годовой доход = Суточная ставка × Количество дней в аренде
Количество дней в аренде = 365 × (1 - vacancy rate)
При vacancy rate 35% (объект занят 65% времени) и суточной ставке 3 500 рублей:
365 × 0,65 × 3 500 = 830 375 рублей в год - это реальный доход до расходов.
Подробнее о том, как сезонность влияет на итоговую цифру, читайте в материале Сезонность аренды в Крыму: как она влияет на доходность.
Полная сумма вложений: что входит в знаменатель
Распространённая ошибка покупателей - считать доходность только от цены ДДУ. Полная сумма входа включает:
- Цена покупки по договору
- Расходы на сделку: госпошлина, юридическое сопровождение, услуги агента (если есть)
- Ремонт и меблировка под сдачу (если объект без отделки или нужен апгрейд)
- Первый взнос и проценты по ипотеке (если покупка с кредитным плечом)
Пример: объект за 6 000 000 рублей, ремонт и мебель - 800 000, расходы на сделку - 100 000. Полная сумма входа - 6 900 000 рублей. Именно это число стоит в знаменателе формулы.
Если считать от 6 млн, а не от 6,9 млн, доходность окажется завышенной примерно на 13%.
Формула BEREGA: итоговая версия
Собираем все части:
Чистая доходность = (Реальный годовой доход - Все расходы) / Полная сумма вложений × 100%
Где:
- Реальный годовой доход = суточная ставка × 365 × коэффициент загрузки
- Все расходы = УК + клининг + коммуналка + налог на доход + налог на имущество + ремонтный резерв
- Полная сумма вложений = цена покупки + расходы на сделку + ремонт/мебель
Числовой пример для студии в Евпатории:
| Параметр | Сумма |
|---|---|
| Цена покупки | 5 500 000 руб. |
| Ремонт и мебель | 700 000 руб. |
| Расходы на сделку | 80 000 руб. |
| Полная сумма входа | 6 280 000 руб. |
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Суточная ставка (средняя по году) | 3 200 руб. |
| Загрузка | 62% (226 дней) |
| Реальный годовой доход | 226 × 3 200 = 723 200 руб. |
| Статья расходов | Сумма |
|---|---|
| УК 25% | 180 800 руб. |
| Клининг и прачечная | 55 000 руб. |
| Коммуналка | 48 000 руб. |
| Налог на доход (самозанятый 4%) | 28 928 руб. |
| Налог на имущество | 15 000 руб. |
| Ремонтный резерв 1,5% | 82 500 руб. |
| Итого расходы | 410 228 руб. |
- Чистый доход: 723 200 - 410 228 = 312 972 руб.
- Чистая доходность: 312 972 / 6 280 000 × 100% = 4,98%
Валовая доходность того же объекта: 723 200 / 6 280 000 × 100% = 11,5%.
Разница - больше чем вдвое. Вот почему рекламная цифра не равна реальной.
Три сценария: как использовать расчёт при подборе
Одного числа недостаточно для принятия решения. Грамотный расчёт строится в трёх вариантах.
Базовый сценарий - загрузка и ставки на уровне среднерыночных по локации за последние 2-3 года.
Оптимистичный - загрузка выше на 10-15%, ставка на 10% выше рынка: хорошая УК, удачный маркетинг, объект с конкурентным преимуществом.
Консервативный - загрузка ниже на 20%, ставка на уровне нижней трети рынка: плохой сезон, конкурентное давление, технический год запуска.
Если при консервативном сценарии объект хотя бы покрывает расходы - это уже признак устойчивости. Если при базовом сценарии чистая доходность ниже ставки по депозиту - стоит задуматься, зачем брать на себя операционный риск.
О том, как BEREGA строит три сценария для клиента, читайте в статье Как мы считаем три сценария доходности для клиента.
Типичные ошибки в расчёте
Не учитывают ремонтный резерв. Его не видно в первые 1-2 года, но на третий год апартаменты начинают требовать денег. Без резерва «неожиданный» ремонт обнуляет доход за квартал.
Считают налог как «если что». Налог - не опциональная строка. Даже при самозанятости 4% с оборота - это реальные деньги, которые нужно вычесть до того, как называть цифру доходности.
Берут максимальную суточную ставку за среднюю. Ставка в пике июля не равна средней по году. Для Крыма разница между пиковой и внесезонной ставкой может быть двукратной.
Не включают коммуналку в период простоя. Объект стоит пустым, но счета идут. Особенно заметно на объектах с высоким базовым тарифом.
Считают доходность от цены покупки, а не от полной суммы входа. Ремонт и меблировка под посуточную аренду для студии без отделки в Крыму - 600 000-1 200 000 рублей. Это меняет знаменатель и снижает итоговый процент.
О том, какие расходы чаще всего упускают при планировании, подробно написано в статье Расходы, которые снижают доходность аренды.
Как формула помогает при выборе объекта
Формула - инструмент сравнения. Когда перед вами два объекта с похожими ценниками, но разными арендными ставками и расходными моделями, только расчёт чистой доходности покажет, который из них реально выгоднее.
Возьмём конкретный пример: апартамент в Ялте за 9 млн с валовой доходностью 10% и апартамент в Алуште за 6 млн с валовой доходностью 11%. После учёта реальных расходов - более высокая комиссия УК в Ялте, выше конкуренция, выше налог на имущество - чистые цифры могут сравняться или поменяться местами.
При подборе объектов BEREGA делает расчёт по формуле для каждого варианта, который рассматривает клиент. Мы не обещаем конкретную доходность - рынок аренды зависит от слишком многих переменных. Но помогаем считать честно: с реальными расходами, реальным простоем и полной суммой входа.
Если вы рассматриваете апартаменты или новостройки в Крыму и хотите получить расчёт под конкретный объект, посмотрите каталог актуальных объектов - и напишите нам, мы разберём цифры вместе.
Новостройки Крыма в каталоге BEREGA
Ниже — объекты из каталога BEREGA с актуальными ценами, шахматкой и условиями покупки. Точные параметры лота уточняйте перед бронированием.
Новостройки Крыма в каталоге BEREGA
Частые вопросы
Нужно ли учитывать сезонный простой отдельно, если объект курортный?
Да, обязательно. Курортный объект в Крыму редко сдаётся 365 дней в году. Реальная загрузка - 55-75% от календарного времени в зависимости от локации и формата. Простой напрямую снижает числитель формулы, поэтому vacancy rate считается отдельной строкой, а не включается в 'прочие расходы'.
От чего считать доходность - от цены покупки или от полных вложений?
От полных вложений: цена объекта плюс затраты на сделку (комиссия, регистрация), ремонт под сдачу, мебель и технику. Если считать только от цены покупки, цифра получится красивой, но нереалистичной. Формула BEREGA использует знаменатель 'полная сумма входа', а не только цену ДДУ.
Какие расходы обязательно включать в расчёт для курортного апартамента?
Шесть групп: вознаграждение управляющей компании (обычно 20-35% от выручки), клининг и прачечная, коммунальные платежи в период простоя, налог на доход (13% для резидентов с дохода до 2,4 млн руб., далее по ступеням; 30% для нерезидентов), налог на имущество, ремонтный резерв (1-2% от стоимости объекта в год).
Чем чистая доходность отличается от валовой и почему застройщики показывают именно валовую?
Валовая доходность - это годовой арендный доход делённый на стоимость объекта без вычета расходов. Она всегда выглядит лучше: 12-15% против реальных 6-9% чистыми. Застройщики и часть УК используют валовую в рекламе, потому что она не требует раскрытия расходной модели. Чистая доходность учитывает все затраты и даёт понять, сколько денег реально остаётся у владельца.
Что делать с расчётом, если у объекта ещё нет арендной истории?
Использовать аналоги: ставки аренды и загрузку похожих объектов в той же локации на Авито, Суточно.ру или Островке. Лучше брать данные за несколько сезонов и строить три сценария - базовый, оптимистичный и консервативный. BEREGA при подборе объекта помогает с расчётом по реальным рыночным данным для конкретной локации.
Ссылка скопирована
