Как мы считаем три сценария доходности для клиента
Когда клиент спрашивает «сколько я заработаю», мы не отвечаем одной цифрой. Мы считаем три сценария: консервативный, базовый и агрессивный. Разница между ними показывает, где границы реалистичного прогноза и что именно двигает доходность вверх или вниз — локация, формат сдачи, загрузка, рост цены метра.
Зачем три сценария, а не один прогноз
Средняя цифра «доходность курортной недвижимости в Крыму 10–14% годовых» верна, но бесполезна для решения. Она усредняет объекты в Севастополе, где работает только долгосрочная аренда, и объекты на ЮБК с видом на море, где к аренде добавляется рост цены метра. Это разные экономики.
Поэтому по каждому объекту мы считаем:
- Консервативный сценарий — минимум, на который можно рассчитывать даже при неблагоприятных условиях.
- Базовый сценарий — реалистичный расчёт при типичной для локации загрузке и умеренном росте цены.
- Агрессивный сценарий — верхняя граница, достижимая при полной загрузке в сезон и заметном росте стоимости видовых объектов.
Если покупка имеет смысл даже в консервативном сценарии — решение устойчивое. Если экономика держится только на агрессивном прогнозе — риск выше, чем кажется на первый взгляд.
Что мы берём за исходные данные
Перед расчётом сценариев фиксируем несколько параметров, без которых цифры превращаются в гадание:
- Бюджет и способ покупки — своими средствами, в рассрочку или в ипотеку. От этого зависит, войдут ли в расчёт платежи по кредиту.
- Горизонт инвестирования — 2–3 года или 5+ лет. Короткий горизонт делает сценарии более консервативными, потому что рост цены метра не успевает реализоваться.
- Локация и формат сдачи — курортный город с посуточной сдачей (Ялта, Алушта, Евпатория) или город с преимущественно долгосрочной арендой (Севастополь, Симферополь).
- Класс объекта и наличие УК — апартаменты с управляющей компанией дают более предсказуемую, но и более скромную чистую доходность, чем самостоятельная сдача. Подробно разбирали это в статье про апарт-комплексы Крыма с УК: схема и реальный доход.
- Видовые характеристики — первая береговая линия и вид на море формируют отдельную надбавку к цене метра, которую мы закладываем только в агрессивный сценарий.
Эти пять параметров и определяют, какие цифры лягут в каждый из трёх сценариев.
Сценарий 1: консервативный
База — долгосрочная аренда без ставки на рост цены объекта. Формат подходит для Севастополя и Симферополя, где туристический поток и посуточная сдача развиты слабее, а спрос на долгосрочное жильё стабильнее. Подробнее о том, как выбрать объект под такой формат, — в статье про апартаменты в Севастополе под долгосрочную сдачу.
В консервативном сценарии закладываем:
- доходность от аренды на уровне 6–9% годовых;
- рост цены объекта не выше инфляции, без отдельной надбавки;
- заполняемость близкую к максимальной, потому что долгосрочный арендатор снимает вопрос сезонных простоев;
- полный вычет налога и расходов на содержание.
Этот сценарий — «пол» прогноза. Если инвестиция не работает даже здесь, покупка держится только на надеждах, а не на расчёте.
Сценарий 2: базовый
Базовый сценарий строится на сезонной сдаче в курортном городе — Ялте, Алуште, Евпатории. Здесь доходность выше, но появляется фактор простоев в межсезонье.
Методика такая: берём грубую доходность при полной загрузке в пик сезона (июнь–сентябрь), она может доходить до 1–1,5% от стоимости объекта в месяц. Затем вычитаем 30–35% на простои в низкий сезон и расходы — коммуналку, комиссию управляющей компании или агента, клининг между заездами. После вычетов чистая годовая доходность в базовом сценарии складывается в диапазон 10–12%.
Пример такой разницы между грубой и чистой доходностью подробно разобран в материале про апартаменты в Евпатории у моря: сезонность и доходность. То же касается Алушты — там базовый сценарий и структуру простоев мы раскладывали в статье про апартаменты в Алуште под сдачу: окупаемость и доходность.
В базовом сценарии закладываем умеренный рост цены метра на первичном рынке — без надбавки за вид, только за счёт готовности объекта и общего роста цен в локации.
Сценарий 3: агрессивный
Агрессивный сценарий реалистичен не для всех объектов. Он работает там, где совпадают три условия: первая береговая линия, видовые характеристики и локация ЮБК с высоким туристическим спросом — Ялта, побережье в сторону Гурзуфа и Мисхора.
Здесь к доходности от аренды добавляется рост цены метра за счёт видовой надбавки — по нашим оценкам, она может добавлять 15–18% к стоимости квадратного метра в год на фоне общего роста цен в премиальном сегменте ЮБК. В сумме с арендной составляющей итоговая доходность в агрессивном сценарии может выходить на уровень 18–25% годовых, но это верхняя граница, а не гарантированный результат.
Агрессивный сценарий важно показывать клиенту отдельно от базового — как потенциал, а не как основу для решения о покупке. Мы прямо говорим: это верхняя планка при удачном сочетании локации, комплектации и рыночной динамики, а не обещание.
Как локация определяет набор сценариев
Не для каждого объекта доступны все три сценария. Правило простое:
- Севастополь, Симферополь — реалистичен только консервативный сценарий. Дефицит предложения в Севастополе поддерживает спрос на аренду, но там нет туристического потока, сопоставимого с ЮБК, поэтому базовый и агрессивный сценарии для этих городов мы не рисуем.
- Евпатория, Феодосия, западное побережье — консервативный и базовый сценарии. Курортный поток есть, но видовая премия и первая линия встречаются реже, чем на южном берегу.
- Ялта, Алушта, ЮБК с видом на море — доступны все три сценария, включая агрессивный, если объект стоит на первой линии или с прямым видом на воду.
Эта привязка сценариев к географии — то, что часто упускают в обзорах «доходность недвижимости в Крыму 10–14%»: цифра усредняет разные рынки, где работают разные механики роста.
Где теряется доходность: брутто и нетто
Самая частая ошибка в расчётах, которые встречаются в открытых источниках, — показ грубой доходности без вычетов. Грубая ставка 15–18% для сезонной сдачи выглядит привлекательно, но это доходность при стопроцентной загрузке круглый год, чего на практике не бывает.
Что вычитаем при переходе от грубой к чистой доходности:
- Простои в межсезонье — 30–35% от возможной загрузки в зависимости от локации.
- Комиссию управляющей компании или агента — если сдачей занимается не собственник.
- Коммунальные платежи и содержание — включая клининг между заездами при посуточной сдаче.
- Налог с дохода от аренды.
- CAPEX на покупку и комплектацию — мебель, техника, текстиль. Без этого расчёт чистой доходности 8–12% просто некорректен: клиент получает цифру, которая не учитывает первоначальные вложения сверх стоимости квадратного метра.
После всех вычетов грубая ставка 15–18% в сезонном формате превращается в чистые 10–12% — именно эта цифра и ложится в базовый сценарий.
Пример расчёта для условного клиента
Покажем логику на условном примере — клиент рассматривает квартиру в Евпатории стоимостью 7,2 млн рублей под сезонную сдачу.
Консервативный сценарий. Если сдавать долгосрочно, без ставки на туристический поток: доходность от аренды 6–9% годовых, рост цены на уровне инфляции. Итог — устойчивый, но скромный результат, который не зависит от сезона.
Базовый сценарий. Сезонная сдача с реальной загрузкой: грубая доходность в пик сезона может доходить до 15–18%, но с учётом простоев в 30–35% и расходов на содержание чистая доходность выходит на уровень 10–12% годовых.
Агрессивный сценарий. Для этого объекта в Евпатории агрессивный сценарий с видовой надбавкой мы, как правило, не закладываем — эта локация не даёт устойчивой премии за вид, характерной для ЮБК. Верхняя граница здесь совпадает с базовым сценарием плюс небольшой запас на случай удачного сезона.
Этот пример показывает главное: для одного и того же объекта диапазон сценариев может быть узким — если локация не даёт видовой премии, агрессивный сценарий просто не рисуется отдельно от базового.
Что проверить перед тем как доверять цифрам
Прежде чем закладывать сценарий в свой план, важно сверить несколько вещей по конкретному объекту:
- Ставки аренды по факту, а не по объявлениям — реальная цена сдачи в межсезонье и в пик может отличаться от заявленной на 20–30%.
- Условия договора с управляющей компанией, если она есть — процент от дохода, минимальные гарантии, порядок расчётов.
- Реальную загрузку объекта в предыдущие сезоны, если ЖК уже эксплуатируется, или загрузку сопоставимых объектов в той же локации.
- Динамику цены метра по конкретному ЖК, а не по рынку в целом — рост на 40% в среднем по региону не означает, что конкретный объект вырастет так же.
Если до просмотра объектов вы ещё не сформулировали для себя цель покупки и горизонт — стоит сначала пройтись по чек-листу в статье 5 вопросов, которые нужно задать себе до просмотра объектов. А если только разбираетесь в базовых терминах расчёта доходности — держите под рукой словарь новичка инвестора в недвижимости.
Подобрать конкретный объект под нужный вам сценарий — консервативный с долгосрочной сдачей или базовый с сезонной загрузкой — можно среди актуальных объектов Berega: по каждому мы показываем расчёт трёх сценариев отдельно, с учётом локации и класса ЖК.
Новостройки Крыма в каталоге BEREGA
Ниже — объекты из каталога BEREGA с актуальными ценами, шахматкой и условиями покупки. Точные параметры лота уточняйте перед бронированием.
Новостройки Крыма в каталоге BEREGA
Частые вопросы
Почему нельзя назвать одну цифру доходности сразу?
Потому что итоговый результат зависит от локации, формата сдачи (посуточно или долгосрочно), заполняемости и того, что происходит с ценой квадратного метра. У одного объекта в Евпатории и условно похожего в Ялте с видом на море сценарии разойдутся на 10 и более процентных пунктов. Одна усреднённая цифра просто скрывает эту разницу.
Какой сценарий закладывать в план, если бюджет ограничен?
Консервативный. Он строится на долгосрочной аренде без ставки на рост цены и без пиковой сезонной загрузки. Если экономика объекта работает даже в этом сценарии — покупка устойчива. Базовый и агрессивный сценарии показывают потенциал сверху, но не должны быть основанием для решения о покупке.
Учитывается ли налог и расходы на управляющую компанию в расчётах?
Да, это разница между «грубой» и «чистой» доходностью. Грубая цифра считается от заявленной ставки аренды и полной загрузки. Чистая — после вычета простоев, комиссии УК или агента, коммунальных расходов и налога. Именно чистая цифра ложится в сценарии, которые мы показываем клиенту.
Можно ли получить агрессивный сценарий в Севастополе?
На практике Berega такой сценарий там не закладывается. В Севастополе и Симферополе основной формат — долгосрочная аренда, и реалистичный диапазон доходности там ближе к консервативному сценарию. Агрессивный сценарий с ростом цены метра за счёт вида на море работает на объектах ЮБК с первой линией и видовыми характеристиками.
Сколько лет нужно, чтобы окупить апартаменты по базовому сценарию?
По нашим оценкам, при средней загрузке и умеренном росте цены метра срок окупаемости курортного объекта составляет 8–10 лет. Это ориентир для базового сценария, а не гарантия — итоговый срок зависит от конкретного ЖК, класса объекта и того, как быстро вы найдёте арендатора после сдачи дома.
Ссылка скопирована
