3 инвестиционных сценария под одну сумму: как устроен расчёт
Зачем три сценария, а не один
Один расчёт всегда смещён. Либо в сторону оптимизма - когда застройщик показывает доходность 15% годовых на основе идеальной загрузки. Либо в сторону пессимизма - когда инвестор закладывает худшее и отказывается от хорошего объекта.
Три сценария задают коридор: вот минимум при плохом раскладе, вот реалистичный ожидаемый результат, вот потолок при удачном стечении обстоятельств.
Практическая польза конкретная: если даже консервативный сценарий не даёт убытка - объект финансово устойчив. Если базовый сценарий слабее депозита - нужно пересматривать либо объект, либо стратегию.
О том, какие ошибки выбора стратегии чаще всего совершают частные инвесторы, читайте в статье «Какие ошибки выбора стратегии чаще всего допускают частные инвесторы».
Что закладывают в каждый сценарий
Консервативный сценарий
Задача - честно посмотреть на худший реалистичный исход. Не катастрофу, а просто неудачный год.
Типичные допущения для курортного объекта в Крыму:
- Загрузка: 40-50% в год при посуточной модели или долгосрочный арендатор с длинными простоями
- Арендная ставка: на 10-15% ниже среднерыночной
- Расходы: верхняя граница диапазона - налоги, коммуналка, ремонт, комиссия УК
- Рост цены объекта: ноль или минус инфляции
При таких параметрах считается годовой денежный поток. Если он отрицательный - нужно понять, на сколько лет хватит резервного капитала до выхода в плюс.
Базовый сценарий
Это рабочая гипотеза - не средняя по рынку, а реалистичный прогноз для конкретного объекта в конкретной локации при нормальном управлении.
Допущения:
- Загрузка: 55-65% для посуточной аренды в сезонном курортном городе
- Арендная ставка: соответствует рынку аналогичных объектов в том же районе
- Расходы: средние значения по типу управления - УК или самостоятельно
- Рост цены: умеренный, без резких скачков
Именно базовый сценарий используется для сравнения с альтернативными вложениями - депозитом, другим городом, другим форматом объекта.
Оптимистичный сценарий
Не фантазии, а верхняя граница реалистичного диапазона. Объект на хорошей локации, УК работает профессионально, сезон выдался длинным.
Допущения:
- Загрузка: 70-80% при посуточной модели
- Арендная ставка: выше рыночной за счёт качества отделки, рейтинга и повторных гостей
- Расходы: оптимизированы, налоговый режим выбран правильно
- Рост цены: выше инфляции за счёт роста рынка или улучшения локации
Оптимистичный сценарий показывает потенциал объекта. Но опираться на него при принятии решения о покупке не стоит.
Какие показатели считать в каждом сценарии
Правило одно: во всех трёх сценариях сравниваются одни и те же метрики. Годовые данные - с годовыми, месячные - с месячными.
Gross Rental Yield
Валовая арендная доходность - самый простой показатель:
Gross Yield (%) = (Годовой валовой арендный доход / Стоимость объекта) × 100
Пример: апартаменты за 8 млн рублей приносят 800 000 рублей арендного дохода в год. Gross Yield = 10%.
Показатель быстрый, но грубый - он не учитывает расходы и структуру финансирования. Подходит для первичного сравнения объектов между собой.
Cash-on-Cash Return
Доходность на вложенный капитал - более точный показатель, особенно при покупке с ипотекой:
Cash-on-Cash Return = Годовой чистый денежный поток / Вложенный капитал
Если вложено 3 млн рублей первоначального взноса, а годовой денежный поток после всех расходов и ипотечного платежа составил 240 000 рублей - cash-on-cash = 8%.
При трёх сценариях этот показатель меняется существенно: в консервативном может быть 3-4%, в оптимистичном - 12-15%.
Срок окупаемости
Payback Period = Стоимость объекта / Годовой доход от аренды
Упрощённая формула для первичной оценки. В консервативном сценарии срок растягивается, в оптимистичном - сжимается.
NOI и денежный поток
Для детального расчёта строят упрощённую финансовую модель:
- Потенциальный валовой доход (100% загрузки по ставке)
- Минус потери от простоя (вакантность)
- Минус операционные расходы (коммуналка, налоги, управление, ремонт)
- = Чистый операционный доход (NOI)
- Минус обслуживание ипотеки (если есть)
- = Денежный поток до налогов
В каждом из трёх сценариев меняются пункты 1, 2 и 3. Итоговый денежный поток - главный показатель для сравнения.
Подробнее о том, как считается эта модель для конкретных объектов, читайте в статье «Как мы считаем три сценария доходности для клиента».
Как сравнить три сценария корректно
Главная ошибка - считать сценарии в разных единицах или за разные периоды. Если консервативный посчитан за 3 года с учётом роста цены, а базовый - только как годовой арендный поток, сравнение теряет смысл.
Фиксируйте горизонт - например, 5 лет - и считайте все три сценария одинаково:
- Арендный доход за период с учётом сезонности
- Расходы за период
- Итоговая стоимость продажи (или удержание объекта)
- Суммарный доход = аренда за 5 лет + прирост цены при продаже
- ROI = суммарный доход / вложенный капитал
При таком подходе три числа оказываются в одной шкале, и инвестор видит реальный диапазон исходов.
О том, какие стратегии дают разные результаты в зависимости от модели использования, читайте в статье «Доходность по сценариям: долгосрок, посуточно, перепродажа».
Частые ошибки при построении сценариев
Брать загрузку из рекламы застройщика. Маркетинговые материалы часто показывают загрузку 80-90% в расчётах. Для нового объекта в первый год это нижняя граница оптимистичного сценария - никак не базовый ожидаемый результат.
Не учитывать расходы полностью. Что чаще всего упускают: налог на имущество, коммунальные платежи в межсезонье, страховка, текущий ремонт, комиссия платформы бронирования или управляющей компании. В сумме эти статьи дают 20-35% от валового арендного дохода.
Считать перепродажу как заранее предрешённый доход. Рост цены объекта - оптимистичное допущение. В консервативном сценарии закладывайте нулевой рост или инфляционный. Реальный прирост выше инфляции - только в оптимистичном.
Не делать стресс-тест. Хорошая модель отвечает на вопрос: что будет, если загрузка упадёт на 30% от базового сценария? Если при этом объект не уходит в глубокий минус - финансовая устойчивость приемлемая.
Пример: три сценария для одной суммы в Крыму
Условный пример: бюджет 7 млн рублей, покупка апартаментов-студии в курортном городе, горизонт - 5 лет, управление через УК.
Консервативный сценарий
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Загрузка | 45% в год |
| Средний доход в месяц | 35 000 ₽ |
| Годовой валовой доход | 420 000 ₽ |
| Расходы (УК, налоги, коммуналка, ремонт) | 180 000 ₽ |
| Чистый доход в год | 240 000 ₽ |
| Доход за 5 лет (аренда) | 1 200 000 ₽ |
| Рост цены за 5 лет | 0% |
| Суммарный доход на 7 млн | ~17% |
Базовый сценарий
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Загрузка | 60% в год |
| Годовой валовой доход | 560 000 ₽ |
| Расходы | 190 000 ₽ |
| Чистый доход в год | 370 000 ₽ |
| Доход за 5 лет (аренда) | 1 850 000 ₽ |
| Рост цены за 5 лет | 20% (1 400 000 ₽) |
| Суммарный доход на 7 млн | ~46% |
Оптимистичный сценарий
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Загрузка | 75% в год |
| Годовой валовой доход | 700 000 ₽ |
| Расходы | 200 000 ₽ |
| Чистый доход в год | 500 000 ₽ |
| Доход за 5 лет (аренда) | 2 500 000 ₽ |
| Рост цены за 5 лет | 35% (2 450 000 ₽) |
| Суммарный доход на 7 млн | ~71% |
Цифры условные - они показывают логику модели, а не конкретный объект. Для реального расчёта нужны данные по локации, управляющей компании, конкурентной среде и истории загрузки.
Как считать окупаемость для конкретного объекта - разобрано в статье «Как рассчитать окупаемость апартаментов в Крыму».
Как использовать модель при выборе объекта
Если вы смотрите несколько объектов под одну сумму - стройте три сценария для каждого. Потом сравнивайте:
- Базовые сценарии между собой - это основное сравнение
- Консервативные - это сравнение устойчивости: какой объект меньше потеряет при плохом раскладе
- Оптимистичные - это потолок: где больший upside при удачном стечении обстоятельств
Объект с лучшим базовым сценарием и приемлемым консервативным обычно предпочтительнее объекта с выдающимся оптимистичным, но слабым консервативным.
При работе с клиентами мы строим такие модели перед каждой сделкой. Это не обещание результата, но структурированная база для принятия решения. Посмотреть актуальные объекты, для которых можно собрать расчёт, можно в каталоге новостроек.
Если хотите разобрать конкретные варианты под ваш бюджет - оставьте заявку, подготовим расчёт по трём сценариям для подходящих объектов.
Ниже — объекты из каталога BEREGA с актуальными ценами, шахматкой и условиями покупки. Точные параметры лота уточняйте перед бронированием.
Новостройки Крыма в каталоге BEREGA
Ниже — объекты из каталога BEREGA с актуальными ценами, шахматкой и условиями покупки. Точные параметры лота уточняйте перед бронированием.
Новостройки Крыма в каталоге BEREGA
Частые вопросы
Какие допущения брать для консервативного сценария?
В консервативном сценарии закладывают минимальную загрузку (для курортного объекта в Крыму - порядка 40-50% в год), арендную ставку ниже рыночной средней на 10-15%, расходы на уровне верхней границы диапазона и нулевой рост цены объекта. Цель - понять, что будет, если ничего не пойдёт по плану.
Какой показатель лучше использовать для сравнения сценариев?
Для сравнения удобнее всего использовать cash-on-cash return (доход на вложенный капитал) и срок окупаемости. Gross yield показывает потенциал объекта, но не учитывает расходы и структуру финансирования. Если объект покупается с ипотекой, cash-on-cash становится ключевым показателем.
Как учитывать ипотеку при сравнении трёх сценариев под одну сумму?
Если сравниваете сценарии с одним бюджетом, фиксируйте либо размер первоначального взноса (и считайте разные объекты при одном взносе), либо ежемесячный платёж (и смотрите, какой объект даёт положительный денежный поток при одинаковой нагрузке). Смешивать эти подходы нельзя - получите несопоставимые результаты.
Почему сценарии нужно считать за один и тот же период?
Годовые показатели нужно сравнивать с годовыми, месячные - с месячными. Если один сценарий посчитан на 3 года, а другой - на 5 лет, сравнение становится некорректным: у более длинного горизонта больше времени на рост цены и накопление дохода от аренды.
Можно ли совмещать сдачу в аренду и перепродажу в одном сценарии?
Да, комбинированная стратегия часто даёт лучший результат. В этом случае сценарий строится так: несколько лет объект генерирует арендный доход, затем продаётся с учётом прироста цены. Каждый элемент считается отдельно, потом суммируется в итоговый ROI.
Ссылка скопирована
