Аннуитетный платеж: что это и чем отличается от дифференцированного
Аннуитетный платеж: что это
Если отвечать коротко на вопрос «аннуитетный платеж что это» - это способ вернуть банку кредит одинаковыми суммами через равные промежутки времени, обычно раз в месяц. Платёж не меняется от первого до последнего месяца с точностью до рубля, если не трогать ставку и не гасить досрочно. А вот состав платежа внутри постоянно смещается - и это легко упустить из виду.
По методическим материалам Банка России, при аннуитетной схеме ежемесячный платёж уплачивается равными суммами, а доля, идущая на погашение основного долга, увеличивается с течением срока кредитования. Логика простая: в первый месяц долг перед банком максимальный, значит и проценты на него максимальные - туда уходит большая часть платежа. Через год, через пять лет долг меньше, проценты на него меньше, и освободившееся место в платеже занимает тело.
В графике, который присылает банк, обычно пять столбцов: дата платежа, сумма платежа, сколько ушло на проценты, сколько на тело долга, остаток задолженности после платежа. Если посмотреть на такой график по ипотеке на 20 лет, видно: первые 7-8 лет проценты составляют больше половины каждого платежа, и только во второй половине срока тело начинает гаситься быстрее процентов.
Одна оговорка на всякий случай: слово «аннуитет» встречается не только в кредитах. В страховании и пенсионных программах аннуитетом называют регулярные равные выплаты, которые человек получает, а не платит. Здесь речь только про кредит на жильё - там аннуитет означает именно платёж заёмщика банку.
Аннуитетный и дифференцированный платеж: в чём разница
Главное отличие видно уже в первый месяц. При дифференцированной схеме первый платёж - самый крупный за весь срок, дальше он каждый месяц чуть снижается. При аннуитетной схеме платёж один и тот же от начала до конца, а внутренний состав меняется незаметно, если не заглядывать в график специально.
Если разложить аннуитетный и дифференцированный платеж отличия по пунктам, получится так:
| Параметр | Аннуитетный платеж | Дифференцированный платеж |
|---|---|---|
| Сумма платежа | Одинаковая весь срок | Уменьшается каждый месяц |
| Первый платёж | Ниже, чем при дифференцированной схеме | Выше, чем при аннуитетной |
| Последний платёж | Такой же, как первый | Заметно ниже первого |
| Как гасится тело долга | Медленно в первой половине срока, быстрее во второй | Равными долями весь срок |
| Переплата по процентам при одинаковой сумме, ставке и сроке | Обычно выше | Обычно ниже |
| Нагрузка на бюджет в начале | Умеренная и предсказуемая | Высокая, требует запаса |
| Доступность в банках | Предлагают почти все ипотечные программы | Не все банки дают такой выбор |
Если отвечать прямо на вопрос, аннуитетный платеж и дифференцированный в чем разница, дело не только в форме графика. При одинаковой сумме кредита, ставке и сроке дифференцированная схема в первой половине срока гасит тело долга быстрее - значит, к любой контрольной точке, условно к пятому году, остаток задолженности при дифференцированном графике обычно меньше, чем при аннуитетном. Это не значит, что дифференцированный платёж всегда выгоднее: он требует больше свободных денег именно в начале, когда у заёмщика может быть меньше всего запаса - ремонт, мебель, переезд.
Есть и ещё одна тонкость: заёмщик не всегда волен выбрать схему сам. Банк предлагает схему платежей - аннуитетную или дифференцированную, и далеко не каждая ипотечная программа даёт выбор вообще. На практике большинство ипотек в России сегодня оформляются именно с аннуитетным графиком, и прежде чем сравнивать варианты «в теории», стоит уточнить у банка, доступна ли дифференцированная схема по конкретному продукту.
Отдельно стоит развести два разных вопроса. Если ипотека называется комбинированной и предполагает одну ставку на этапе строительства и другую после сдачи дома - это история про две ставки в одном кредите, а не про форму ежемесячного платежа. Аннуитет и дифференцированная схема - про то, как устроен сам график выплат при одной ставке, и к комбинированным программам относятся так же, независимо от того, сколько ставок применяется по договору.
Формула и расчёт аннуитетного платежа
Формула аннуитетного платежа не самая страшная вещь в ипотеке, хотя выглядит громоздко. Платёж зависит всего от трёх параметров: суммы кредита, месячной процентной ставки и числа месяцев, на которые берётся кредит. Месячная ставка - это годовая ставка, поделённая на 12.
Словами формула звучит так: платёж равен сумме кредита, умноженной на месячную ставку и на единицу плюс месячная ставка в степени числа месяцев, всё это делится на ту же степень минус единица.
Аннуитетный платёж — результат трёх чисел: суммы кредита, месячной ставки и срока, а не произвольная цифра банка.
Разберём расчет аннуитетного платежа на круглых цифрах. Пример ниже - иллюстрация, не оферта и не расчёт конкретного кредита: ставка, сумма и срок выбраны только для того, чтобы показать механику.
Условие: сумма кредита - 6 000 000 рублей, ставка - 12% годовых, срок - 20 лет, 240 месяцев. Месячная ставка - 1%.
По формуле аннуитетный платёж получается около 66 100 рублей в месяц. Эта сумма не меняется весь срок кредита.
Теперь тот же кредит по дифференцированной схеме. Тело долга делится на 240 равных частей - это 25 000 рублей в месяц. В первый месяц проценты начисляются на всю сумму долга: 6 000 000 умножить на 1% - получится 60 000 рублей. Первый платёж по дифференцированной схеме - 85 000 рублей, заметно больше аннуитетного. А в последний месяц срока проценты начисляются уже только на небольшой остаток долга, около 25 000 рублей, и проценты на эту сумму - порядка 250 рублей. Последний дифференцированный платёж - около 25 250 рублей, в разы меньше аннуитетного.
Вот и вся механика: аннуитет сглаживает платёж по всему сроку, дифференцированная схема честно показывает, что в начале долг большой, и проценты, соответственно, тоже.
Платёж один и тот же весь срок, но внутри он разный: в начале — в основном проценты, к концу — в основном тело долга.
Одна важная поправка: такой расчёт даёт только оценку. Банк может начислять проценты по фактическому числу дней в месяце, учитывать дату выдачи кредита, добавлять страховку и комиссии - это немного сдвигает цифры относительно формулы. Если формула в статье сходится с примером, это не гарантирует, что она сойдётся с конкретным договором без поправок банка.
Калькулятор аннуитетных платежей: что он показывает и не учитывает
Калькулятор аннуитетных платежей, который легко найти в интернете, в банковском приложении или на сайте застройщика, просит ввести три параметра: сумму кредита, срок и ставку. На выходе - ежемесячный платёж и иногда полный график. Для первой прикидки этого достаточно: посчитать, влезает ли платёж в бюджет при разных сроках и суммах первоначального взноса.
Но у любого простого калькулятора аннуитетных платежей есть слепые зоны. Он не знает про страховку жизни и титула, которую банк часто включает в ежемесячный платёж или требует отдельно. Не знает про комиссии за обслуживание счёта, если они есть в конкретном продукте. Не умеет учитывать плавающую ставку, если такая применяется по программе. И самое важное для инвестора - обычный калькулятор не покажет, что происходит с графиком после частичного досрочного погашения, потому что это требует пересчёта всех оставшихся платежей.
Более продвинутые банковские калькуляторы умеют учитывать дату фактической выдачи средств и досрочное погашение, но это уже инструмент конкретного банка под конкретный продукт, а не универсальная формула. Поэтому цифра из стороннего калькулятора и цифра из графика, который пришлёт банк после одобрения заявки, почти всегда немного расходятся. Расходятся не из-за ошибки, а потому что в реальный график закладываются условия конкретного договора.
Практический вывод простой: использовать общий калькулятор для первой прикидки - нормально, он помогает сравнить порядок цифр при разных сроках. Но решение о покупке, а тем более об ипотеке под инвестиционный объект, стоит принимать только по графику, который банк присылает после рассмотрения заявки, с учётом страховки и реальной даты выдачи. Как подготовиться к этому шагу заранее, разобрано в материале про подготовку к ипотеке под инвестиции - туда стоит заглянуть до того, как садиться считать конкретный объект.
Что важнее инвестору: платёж или остаток долга
Банк в первую очередь показывает размер ежемесячного платежа - это логично, именно эта цифра определяет, одобрят заявку или нет. Но для инвестора, который держит объект не навсегда, важнее другая цифра: сколько останется выплатить банку к тому моменту, когда объект планируется продать или когда аренда должна начать перекрывать платёж.
Если смотреть на аренду, ровный аннуитетный платёж действительно проще вписать в модель: он не меняется, его легко вычесть из ожидаемого арендного дохода за месяц и получить примерный денежный поток. Но тут есть нюанс: аренда не обязана закрывать платёж именно в первые месяцы, особенно если объект сдаётся сезонно и в несезон доход ниже суммы платежа - а для Крыма с его выраженным летним сезоном этот разрыв между месяцами особенно заметен.
Если смотреть на перепродажу через несколько лет, важнее остаток долга перед банком, а не форма платежа. Вернёмся к примеру выше: кредит 6 000 000 рублей на 20 лет под 12% годовых. При дифференцированной схеме за первые 5 лет, 60 месяцев, тело долга гасится равными частями по 25 000 рублей, и за этот срок выплачено 1 500 000 рублей основного долга - остаток составит 4 500 000 рублей. При аннуитетной схеме за те же 5 лет из-за того, что в начале платёж в основном уходит на проценты, тело долга уменьшается намного медленнее - по расчёту остаток составит около 5 500 000 рублей, погашено только порядка 500 000 рублей.
Разница в миллион рублей остатка долга на один и тот же момент времени - вот что может незаметно испортить расчёт доходности при перепродаже. Если инвестор планировал продать объект через 5 лет и закрыть остаток ипотеки из суммы продажи, при аннуитетной схеме этот остаток окажется заметно больше, чем кажется интуитивно - «я же плачу одну и ту же сумму уже пять лет».
Дело не в том, что одна схема правильная, а другая - нет. Дело в том, что при планировании выхода из объекта - через аренду, продажу или комбинацию - в модель стоит закладывать не только размер ежемесячного платежа, но и график снижения остатка долга на конкретную дату выхода. Если вы подбираете объект под сдачу или перепродажу в Крыму, такие расчёты удобнее сверять вместе с подбором конкретных лотов - это можно сделать через заявку на сайте BEREGA.
На одинаковом кредите 6 000 000 ₽ за 5 лет остаток долга при аннуитетной схеме около 5 500 000 ₽, при дифференцированной — около 4 500 000 ₽.
Досрочное погашение при аннуитете: одна рамка
При аннуитетной схеме частичное досрочное погашение работает так: заёмщик вносит сумму сверх обычного платежа, и дальше у него, как правило, есть выбор - сократить срок кредита при том же размере платежа или оставить срок прежним, но уменьшить сумму следующих платежей. Что выбрать и позволяет ли это конкретный договор - вопрос, который нужно решать с банком заранее, а не постфактум.
По закону, если ипотека взята гражданином для личных нужд, у него есть право погасить кредит досрочно полностью или частично, уведомив банк заранее - обычно не менее чем за 30 дней, если в договоре не прописан более короткий срок. После частичного досрочного погашения, если размер будущих платежей изменился, банк обязан направить заёмщику уточнённый график.
Куда направить свободные деньги - на досрочное погашение ипотеки или, например, в ремонт объекта под сдачу - отдельный и довольно объёмный вопрос, он разобран в статье про досрочное погашение ипотеки или инвестиции в ремонт. Здесь важно зафиксировать только одно: досрочка - это свойство графика, а не гарантированно более выгодное решение в любой ситуации. Иногда инвестиции в ремонт, который повышает арендную ставку, окупаются быстрее, чем сокращение процентов по кредиту, - но это считается отдельно для каждого случая, а не по общему правилу.
Типичные ошибки при выборе схемы платежа
Первая ошибка - сравнивать только первый платёж двух схем и на этом основании делать вывод, что аннуитет «дешевле». Первый платёж действительно ниже у аннуитета, но это не вся картина: дальше дифференцированная схема быстро снижается, а аннуитетная остаётся на том же уровне весь срок.
Вторая ошибка - считать, что если платёж равный, значит и доли тела с процентами в нём равные. Это не так: именно неравенство этих долей в разные месяцы и есть суть аннуитетной схемы.
Третья ошибка - поверить цифре из стороннего калькулятора как финальной сумме платежа по ипотеке. Калькулятор не знает про страховку, комиссии и точные условия конкретного банка, поэтому реальный платёж почти всегда немного отличается.
Четвёртая ошибка - рассчитывать, что схему платежа можно будет свободно сменить после подписания договора. На практике это не базовая опция, и если заёмщику важна именно дифференцированная схема, её доступность нужно уточнять до подписания, а не после.
Пятая ошибка, частая именно у инвесторов, - заложить в финансовую модель только размер ежемесячного платежа и забыть посчитать, сколько останется тела долга на дату планируемого выхода из объекта. Как показано выше, при аннуитете это тело в первые годы тает заметно медленнее, чем кажется на глаз.
Если вы сейчас сравниваете объекты в Крыму, Ялте, Алуште, Евпатории, Симферополе или Севастополе под сдачу или перепродажу и прикидываете ипотечную нагрузку, в каталоге новостроек Крыма можно посмотреть варианты с разными условиями покупки - а формат схемы платежа и реальный график лучше уточнять у банка-партнёра на этапе подбора.
Новостройки Крыма в каталоге BEREGA
Ниже — объекты из каталога BEREGA с актуальными ценами, шахматкой и условиями покупки. Точные параметры лота уточняйте перед бронированием.
Новостройки Крыма в каталоге BEREGA
Частые вопросы
Что такое аннуитетный платеж?
Это равная сумма, которую заёмщик вносит по кредиту каждый месяц весь срок договора. Внутри платежа доля процентов и доля основного долга меняются: в начале больше процентов, к концу - больше тела долга.
Аннуитет и аннуитетный платеж - это одно и то же?
Почти. Аннуитет - более широкое слово для регулярных равных выплат вообще, в том числе в страховании и пенсионных программах. В ипотеке аннуитетный платёж - это конкретное применение такой схемы к возврату кредита.
В чём разница аннуитетного и дифференцированного платежа?
Аннуитетный платёж одинаковый весь срок, дифференцированный - уменьшается каждый месяц. При дифференцированной схеме первый платёж выше, а тело долга в первой половине срока гасится быстрее, чем при аннуитете.
Какой платёж меньше в первый месяц?
Аннуитетный. В первый месяц дифференцированная схема даёт максимальный платёж за весь срок, потому что проценты считаются от полной суммы долга, а тело гасится полной равной долей сразу.
Как считается формула аннуитетного платежа?
Платёж зависит от суммы кредита, месячной процентной ставки и числа месяцев срока. Месячная ставка - это годовая ставка, поделённая на 12. Точный расчёт лучше доверять банку, формула даёт оценочный результат.
Можно ли посчитать аннуитетный платёж без калькулятора банка?
Можно получить оценку по формуле или в стороннем калькуляторе, введя сумму, срок и ставку. Но такой расчёт не учитывает страховку, комиссии и точную дату выдачи кредита, поэтому итоговая цифра банка может немного отличаться.
Что калькулятор аннуитетных платежей не учитывает?
Обычно - страховку жизни и титула, банковские комиссии, возможную плавающую ставку и эффект от досрочного погашения. Это инструмент для первой прикидки, а не для финального расчёта перед сделкой.
Какая схема выгоднее, если квартиру планируют продать через несколько лет?
Нет универсального ответа - всё зависит от суммы, ставки и срока конкретного кредита. При дифференцированной схеме тело долга в первые годы гасится быстрее, и остаток перед банком на момент продажи обычно меньше, чем при аннуитете с теми же условиями. Но дифференцированная схема требует более высокого платежа именно в начале срока.
Можно ли выбрать дифференцированный платёж по ипотеке?
Не всегда. Схему платежей предлагает банк, и далеко не каждая ипотечная программа даёт возможность выбрать дифференцированный график - многие продукты изначально оформляются только с аннуитетным платежом. Доступность конкретной схемы нужно уточнять до подписания договора.
Как досрочное погашение меняет аннуитетный график?
После частичного досрочного платежа заёмщик обычно может выбрать - сократить оставшийся срок при том же размере платежа или уменьшить сумму следующих платежей при том же сроке. Банк обязан направить уточнённый график, если размер будущих платежей изменился.
Ссылка скопирована
